« Avis de calme sur un marché tendu », titre Challenges, « Les acheteurs font de la résistance », répond le Nouvel Obs, « L’atterrissage », ose L’Express. Même si la tonalité générale de ces articles reste donnée, comme il se doit, par Le Figaro : « Prix : comment profiter de la décélération ». Le Figaro qui lance déjà « la chasse aux bonnes affaires » et nous promet « les emplacements en bord de mer les plus intéressants et les plus prometteurs. De bonnes affaires restent à saisir. Il "suffit" de les découvrir ».
Un papier intéressant, aussi, dans Les Échos, qui renvoie « la pierre à l’école des dictons boursiers ». Et un angle différent des autres (eux qui semblent nous « révéler » comme un scoop que « les prix pourraient ne plus monter ») : pour Les Échos, une correction est inéluctable, il donne déjà les clefs pour faire de bonnes affaires dans un marché baissier.
Ce qui est fascinant, et qui accrédite encore l’hypothèse d’une bulle immobilière mondiale, c’est que le phénomène s’observe simultanément partout. Chez moi, où les pancartes "à vendre" restent indéfiniment à demeure sur les mêmes demeures, mais également en même temps aux États-Unis ou à Shanghaï.
Un signe qui ne trompe pas : cet article de CNN, aujourd’hui, « New way to bet on real estate ». La bourse américaine vient tout juste de lancer un nouveau type de produits dérivés, « S&P CME Housing Futures and Options », qui permet désormais de jouer l’immobilier à la baisse. Et de s’enrichir sur un marché baissier lorsque l’Américain de base, avec ses emprunts hypothécaires, n’aura plus que ses yeux pour pleurer.
Pour plus d’info, le dossier Bulle Immobilière de Rezo.
Commentaires
Ces dernières années, devant un marché qui risquait de se retourner comme une crèpe, les banques ont fini par tellement assouplir les conditions d’accés au crédit immobilier que même des gens financièrement très justes ou plutôt précaires ont pu accéder à la propriété. Mais il faut voir dans quelles conditions : prix au plafond, quasi-crédit à vie, tout cela dans un contexte général de carrières professionnelles courtes entrecoupées de chômage et de la nécessité d’être mobile.
Le marché s’est donc payé les pauvres. Dont la plupart ont, dès le départ, atteint leur capacité maximale de remboursement. Le moindre incident de vie, et c’est la banque, le vrai propriétaire, qui arrive. Quant à la mobilité... avec des baraques achetées 2 fois leur valeur réelle, je suis plus que dubitative. Tout déménagement-revente est une catastrophe financière en devenir.
J’ai plusieurs amis dans ce cas, en France et même aux USA. Ceux de Washington étaient dans l’euphorie du moment : ils ont acheté au taquet l’année dernière, consommé sur la valeur hypothécaire de la baraque dans l’objectif de la revendre avec une grasse plus-value d’ici un an... sauf que ça ne va pas marcher comme ça.
Je me demande comment il vont pouvoir ne serait-ce que rembourser leurs différents crédits revolving. Et ils sont sacrément nombreux dans ce cas outre-Atlantique.
Ça sent les dominos, cette histoire.
J’ai la malchance de voir de visu ce qui se passe en lointaine banlieue des grandes métropoles françaises.
De misérables bicoques neuves payées à prix d’or par des jeunes familles endettées à qui personne n’aurait jamais voulu louer, pour un emploi, précaire en centre ville, au SMIC horaire, à une heure et demi, deux heures d’un centre ville : les chmaps à perte de vue pour 130 E./m² de terrain à bâtir, avec vue imprenanble sur des sillons à perte de vue. Tout le monde connaissait cela à Paris : désormais, c’est vrai dans près de cinquante villes.
Au moindre accident de la vie, passage direct dans l’aide sociale, difficultés de couple, gamins qui morflent. Pour certains, une échappatoire, une revente rapide : du bon gras pour les intermédiaires, des pertes limitées pour une famille parfois sauvée par une bulle d’air.
Bientôt, il n’en sera plus rien. Il ne restera que des dettes sur cinquante ans et un salaire de misère.
Ha, au fait, Miss Monolecte, j’aime beaucoup ce que vous faites : si, si. Keep groovin.
C’est marrant effectivement toute cette agitation autour de la baisse des prix immobiliers. C’est pas nouveau, ca fait des années qu’on lit des articles alarmistes à droite et à gauche, et pourtant ca fait aussi des années que les prix montent. La nouveauté c’est qu’ils montent moins vite, ils ont augmenté moins vite en 2005 qu’en 2004. Ca permet aux cassandres de supermarché de ricaner et de promettre l’apocalypse, bientot le grand krack immobilier, les naifs acheteurs vont se retrouver en surrendettement et les banques vont pleurer. Tout ceci à grand renfort de comparaisons internationales, regardez les prix à Londres à Washington à Barcelone, forcé tout va se casser la gueule.
Pour ce qui est de la baisse des prix c’est un problème de math, une confusion entre dérivée premiere et derivée seconde : c’est pas les prix qui baissent, c’est la vitesse à laquelle ils augmentent qui diminue. Va falloir attendre encore un bail avant de voir les prix baisser.
Pour la comparaison avec l’étranger c’est un problème de géographie, on parle beaucoup de mondialisation mais les marchés immobiliers sont relativement étanches, effectivement on pressent un effondrement des prix aux usa mais c’est pas pour ca que les parisiens vont se précipiter faire de bonnes affaires aux usa en délaissant le 15e : y a plus le concorde, ca le fait pas de venir bosser tous les matins en partant de NewYork. Vous habitez où pour avoir des baraques a vendre en face de chez vous qui ne trouvent pas preneur ? C’est dans un coin sympa proche d’un centre économique dynamique, genre l’axe Grenoble/Chambery ou l’Ouest Parisien ? Moi j’habite à Madagascar mais je songe à revenir, ca m’interesse ce genre de renseignements !
La seule chose qui pourrait faire baisser fortement les prix c’est une baisse de la demande de logement, et là y a pas à tortiller dans les grandes centres économiques francais c’est un calvaire de trouver un appart près de son boulot, on n’est jamais tout seul à visiter un appart qui est au "prix du marché". Tant que j’observerais cette situation je ne croirais pas les rumeurs de baisse, on est bien obligé de vivre près de son taff même s’il faut s’endetter sur 150 ans et sacrifier les vacances. Il y a des optimistes qui prétendent vigoureusement que le moment est venu de renegocier son loyer. Mais ceux qui ont essayé s’y sont cassés les dents, allez lire ceci : http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php ?t=587
Ceci dit effectivement certains prix vont baisser, du fait des programmes de construction enthousiastes dans certains coin, loi Robien en tête. Malheureusement il ne s’agit pas des coins dans lesquels il y a réellement un manque de logements et c’est logique, on ne peut pas construire là où la place manque.
Alors oui, on peut penser à des dessins animés, ceux où Tex Avery se met en embuscade dans un trou en croyant que Droopy va lui tomber droit dans la gueule grande ouverte ; Mais Droopy se met à marcher dans le vide au dessus de l’autre frustré qui n’avait pas vu la vitre sur le trou du plancher...
"Pour ce qui est de la baisse des prix c’est un problème de math, une confusion entre dérivée premiere et derivée seconde : c’est pas les prix qui baissent, c’est la vitesse à laquelle ils augmentent qui diminue. Va falloir attendre encore un bail avant de voir les prix baisser."
Je ne sais pas, mais voyez sur http://immobulle.canalblog.com/images/t-bulle_paris1.gif , ce qui s’est produit entre 1980 et 1996.
D’abord, 6 ans de hausse (+ 120%). Ensuite...
90, hausse de 10% (tiens !) avec effondrement des volumes (tiens, tiens ! seuls les biens de bonne qualité partent encore, avec une rare clientèle de riches - donc augmentation mécanique des prix, les biens de moindre qualité ne se vendent plus).
91, la même dynamique, et l’inertie du marché (les gens ne veulent pas brader) maintiennent "presque" les prix (-5%)
92, -15% ; 93, -10% ; 94, maintien (quelques types reviennent sur le marché, croyant profiter de la baisse... et soutiennent les prix un an !) ; 95, -12% ; 96, -12% ; la baisse se poursuivra jusqu’en 1998.
Alors, la dérivée seconde, je ne sais pas, mais les volumes qui se cassent la gueule, j’ai déjà vu, j’étais déjà né en 1990 !
« Seuls les biens de bonne qualité partent encore », justement, c’est ce qu’on lit actuellement dans la presse magazine : « Les acheteurs sont devenus tellement exigeants qu’ils ne tolèrent plus que les logements impeccables », écrit par exemple L’Express.
En fait, le niveau moyen des prix ne veut pas dire grand chose. Dans mon immeuble, il y a un appartement en vente depuis des mois, à un prix exhorbitant. Son prix n’a pas encore baissé : n’empêche que personne ne veut l’acheter.
C’est un marché au fonctionnement assez binaire, en réalité : en période d’euphorie, évidemment, tout le monde se précipite pour acheter n’importe quoi au plus vite, de peur de ne plus pouvoir après. Mais dès que les acheteurs ont intégré que les prix sont plutôt orientés à la baisse, c’est le shéma inverse : ne surtout pas acheter un bien qui pourrait être surévalué alors que l’on pourrait faire de meilleures affaires après.
Près de chez mes parent il y a une baraque à vendre depuis trente ans. Il n’en reste quasiment plus que les fondations, tout s’est écroulé au fil du temps. Pourtant il y a continuellement des acheteurs qui se présentent, parceque grace à ces fondations le terrain reste constructible dans une zone attractive mais protégée (lisiere de parc naturel) Mais voilà, les propriétaires en demandent une somme exhorbitante. C’est parfaitement indépendant du prix de l’immobilier, ca fait trente ans que ca dure. => ceci pour dire que les appartements vides à prix trop élevé ne sont PAS un indice que l’immobilier va se vautrer dans les prochains mois. Y en a toujours eu. Un bon indice de vautrage serait des appartements vides ET bon marché.
Et je ne suis absolument pas d’accord avec la vision d’un marché immobillier binaire. Ca n’a rien avoir avec un marché d’actions qui effectivement fonctionne comme ca, pour une raison qui me semble évidente mais que les promoteurs du Grand Krak Immobilier ne considérent jamais : les maisons, on les achète pas seulement pour placer son argent en visant la hausse, on les achète surtout pour y habiter. On peut pas larguer sa cabane comme un paquet d’actions FT le jour où le cours de la planche en pin a l’air de se mettre à baisser, faut bien vivre quelque part. Bien sur il y a des spéculateurs qui achètent pour revendre, mais ca reste rare ; plus generalement les investisseurs achètent pour mettre en location, en calculant de maniere à ce que le loyer couvre les traites de l’emprunt. Pour prendre un bouillon il faut donc que les loyers baissent ou pire qu’il n’y ait pas de locataires. Ca arrivera avec les programmes robien en pleine cambrousse, mais pour ce qui est des métropoles j’ai du mal à l’imaginer. Bien au contraire, la croissance repart (si !) et le chommage baisse (si !), ca va encore faire monter la pression locative en augmentant le nombre de travailleur desireux d’habiter pres de leur boulot. Ce qui renforcera le desir des gens d’acheter leur maison plutot que de payer un loyer. Les prix vont cesser d’augmenter de 10% par an uniquement parcequ’on touche les limites de l’epargne ; je dis bien qu’on touche, pas qu’on dépasse. Les prix actuels prouvent que les francais sont capables de mettre 30% de leur revenus dans le logement. Les sdfs dans la rue prouvent qu’on vit dans une société de plus en plus injuste, pas dans une société de plus en plus pauvre.
Il me semble difficile d’apprécier les évolutions à venir de l’immobilier en se basant uniquement sur des expériences personnelles. Si on regarde les résultats statistiques de la motivation des l’achats, il me semble _ je n’ai plus les chiffres exacts en tête mais l’ordre de grandeur doit y être, sinon corrigez moi _ que l’on a : 1/3 primo-accédants, 1/3 revente suivit d’un rachat, 1/3 placement locatif. D’autre part, la demande de logements ne dépend pas uniquement du besoin que l’on en a, mais aussi des possibilité financières dont ont dispose. A ce sujet , la montée de l’endettement (surtout des jeunes primo-accédants)me parait être une caractéristique actuelle bien plus importante que la capacité d’épargne. Et c’est de ce point dont je voudrais parler.
La plupart des analyses sur l’actuelle bulle immobiliaire déconnectent cette analyse du contexte économique global, et du tournant économique survenu en 1987 quand Reagan à fait nommer Greenspan à la place de Volker à la tête de la FED, ce qui saute aux yeux immédiatement, c’est l’envolée des cours de la bourse à partir de cette date :
http://fr.finance.yahoo.com/q/bc ?s=%5EDJI&t=my&l=on&z=m&q=l&c=
D’autre part, le marché immobilier à toujours été fluctuant, avec des périodes de hausses suivies de baisses, mais toujours en corrélation avec les fluctuations du PIB : Cette fois ci il semble que l’on soit dans un autre cas de figure, comme le montre la courbe page 5 du document de l’OCDE "Le rôle des fondamentaux dans l’évolution récente des prix des logements (chapitre spécial)"
http://www.oecd.org/document/4/0,2340,fr_2649_201185_20347588_1_1_1_1,00.html#extraits
Au risque de paraitre caricatural, je souhaiterais simplement soumettre à discussion / réfutation / amélioration... le petit scénario suivant (présentation extrèmement simpliste , j’en conviens) :
Années 70 : crise du système de production issu de Bretton-woods : stagflation, montée du chômage de masse...
74 : Les théories écomiques libérales de Milton Friedman sont testées dans le Chili de Pinochet.
79/ 80 Arrivée au pouvoir de Tatcher et Reagan : Dérégulation de l’économie, du droit du travail (Privatisations, flexibilité...).
Entre 80 et 86, conflit entre Reagan et la FED sur le financement des déficits publiques.
87 : Reagan nomme Greenspan à la tête de la FED, qui ouvre grand les robinets du crédit. En 20 ans, Greenspan aura créé plus de monnaie aux USA qu’il n’en avait été créé depuis Georges Washington. Cette inflation de crédit se cristalise principalement dans la hausse des actifs financiers et elle permet de masquer l’inadéquation entre les revenus réels des salariés et leur consommation avec le recours sytématique au crédit à la consommation : beaucoup d’entreprises font semblant de faire des profits, beaucoup de salariés font semblant d’avoir les moyens de consommer.
2000 Crise boursière : la baisse rapide des taux d’intérêts permet d’éviter le pire en canalisant l’argent qui fuit la bourse vers l’immobilier (voir courbe OCDE)
Depuis 2000 : inflation de crédit de plus en plus forte permettant une inflation de la valeur des actifs (actions, immobilier, matières première (or)...en déconnection croissante avec leur valeur fondamentale (PER pour les actions, rapport valeur immobilière / loyers ).
Actuellement, l’endettement des ménages anglo-saxons est supérieure au PIB et continue de croître (je prend les anglo-saxons comme paradigme du système, mais on est dans le même bateau...) mais la machine commence à se gripper sérieusement et la fuite en avant dans un refinancement hypothécaire permettant le maintien de la consommation n’aura qu’un temps... Les circonvolutions des banques centrales autour des taux d’intérêt à quelque chose de pathétique : Si elle resserrent le robinet du crédit, elles vont au devant d’une baisse de la solvabilité des ménages et par là des mises en chantier de logement (qui créent beaucoup d’emplois locaux), provoquant une récession. Si les taux restent bas, la création effreinée de monaie continue, et un scénario de fuite devant la monnaie et ruée corrélative sur les matières premières et les métaux précieux, conduisant à de violentes secousses économiques est probable.
A l’instar de la spécificité de cette bulle, la prochaine sortie de route économique sera t’elle de même nature que les précédentes ? N’est on pas plutôt dans une crise systémique dont l’immobilier n’est qu’un des aspects ?
Mais cher Pierre ne soyez pas pessimiste, le gouvernement compte autorisé ou a déjà autorisé la création d’un crédit rechargeable au fil des remboursements de la maison. En gros au lieu de tenir compte des seuls revenus on peut aussi tenir compte de la valeur de son bien immobilier pour déterminer sa capacité d’endettement... Et puis le crédit s’étends maintenant sur 40 ans...
Ca va faire très très mal si ça chûte, le gourvernement le siat, mais on a juste l’impression qu’il ne cherche qu’à retarder la cathastrophe et non à la contrôler...
Enfin, tout ça ne nous rendra pas le Congo.
Bonne journée à vous.